Про аренду в Испании

Аренда в Испании.

Тема аренды жилья никогда не теряет своей актуальности. Поэтому я, как и обещал, расскажу вам исходя из накопленного опыта, как всё происходит на практике.

Итак, по законодательству Королевства, аренда в Испании жилья делится на долгосрочную и короткосрочную. Каждый вариант имеет ряд особенностей. Сейчас мы подробнее рассмотрим первый вариант – аренду на длительный срок.

Согласно Ley de Arrendamiento Urbano длительным считается срок аренды от 6 месяцев и более. На это обращаю особое внимание – ни 2, ни 4, ни 5, а именно от 6 месяцев! Поэтому, не стоит удивляться, что в объявлении о сдаче квартиры в аренду указана одна цена, а у вас просят больше, если вы хотите арендовать, например, на 3 месяца. В такой ситуации уже не рынок диктует цену, а все зависит от собственника.

Этот же закон предусматривает депозит безопасности, который составляет одну или две месячные оплаты. Этот депозит гарантирует собственнику устранение возможного ущерба его недвижимого имущества. Могут попросить и больший депозит, такая практика широко распространена в крупных городах (Мадрид, Барселона), где спрос на аренду превышает предложение. Депозит безопасности возвращается после окончания действия контракта аренды, если стороны все согласовали в письменном виде и квартира остается в первоначальном состоянии.

О документах.

В законодательстве нигде конкретно не прописано, какие именно документы нужно предоставлять арендатору чтобы снять жилье. Расплывчатая формулировка «документы, подтверждающие платежеспособность» как раз в испанском стиле. Но на практике вас попросят действующий рабочий контракт и последние три номины – зарплатные ведомости. Чтобы все прошло успешно, арендная плата должна составлять около 30% от вашей зарплаты (негласно, мое практическое наблюдение). Тогда вопросов не возникнет вообще. Вы оплачиваете текущий месяц, депозит и гонорар риелтора (как правило, в размере месячного платежа) и вуа-ля – вы въезжаете в квартиру.

Если же у вас отсутствует контракт или испанские документы, тут уже дела обстоят немного иначе. Сразу сложнее найти человека, который в принципе вам сдаст квартиру. Скорее всего нужно будет оплатить сразу за весь период аренды (плюс депозит и гонорар). Также возможны и какие-либо дополнительные условия на усмотрение собственника или риелтора. Конечно, бывают случаи, когда включается везение, и даже без контракта и документов все проходит как по маслу, и вы сразу не несете серьёзных денежных затрат. Но это уже частные ситуации, поэтому рассчитывать на такой исход не стоит.

Нефиксированные коммунальные платежи (вода, электроэнергия, газ, интернет) не входят в стоимость аренды. Поэтому, хозяин или риелтор вносит изменения в существующие контракты – ставит ваш номер банковского счета, в некоторых случаях меняет титульное имя на ваше. Да, без банковского счета здесь никуда, наличный расчёт не подойдет. Но это уже другая тема, достойная отдельного рассмотрения. Фиксированные же платежи (оплата за коммунидад, налоги, муниципальные сборы и т.д.) оплачивает уже собственник.

Все это — самые основные моменты, которые вам (арендатору) необходимо знать и учитывать при аренде жилья. Но есть еще один важный аспект. Все вышеперечисленное относилось к защите интересов и выгоде арендодателя. Но что же получает арендатор согласно законодательства? Какие гарантии, что через неделю собственник квартиры не изменит своего решения, не придет и не скажет, что квартиру нужно освободить? Или что он решил поднять цену, или что решил продать ее прямо сейчас – да мало ли что.

Практика показала, что ситуации складываются разнообразные самым причудливым образом и часто не поддающимся даже логике. И арендатор должен знать, что на время действия договора арендуемое жилье становиться его частной собственностью. Заметьте, не переходит во владение — это разные формулировки, но действие законодательства в части защиты частной собственности распространяется на арендатора. Все, как если бы вы жили в собственном доме – никто без вашего разрешения и согласия не может иметь туда доступ. Все изменения в договоре – только с вашего согласия и только в письменной форме.

Рассмотрим еще такую ситуацию: вы нашли вариант, который больше вам подходит, но контракт еще действует. Как правильно поступить в такой ситуации? Здесь основной вопрос в возврате депозита – конечно же, не хотелось бы его терять. Правильно, с точки зрения законодательства, будет уведомить хозяина письменно минимум за 30 дней до предполагаемого срока завершения. Тогда у него будет время согласовать с вами все вопросы, возможно вернуть депозит и найти другого клиента. Да, важный момент: при длительном сроке аренды в контракт обычно включают пункт, что депозит возвращается только в том случае, если арендатор прожил, например, более половины указанного срока. На это очень важно обращать внимание при подписании контракта. В противном случае есть риск нарваться на конфликтную ситуацию и просто потерять депозит и свое время.

Если же собственник квартиры желает досрочно расторгнуть договор, то он также должен уведомить своего арендатора минимум за 30 дней и сроки выезда согласовать с ним. Сколько вам нужно времени для поиска нового жилья, столько и можно оставаться, не забывая, конечно, платить арендную плату в срок, согласно договора.

Аренда в Испании. Как продлить контракт?

Согласно закону, контракт продлевается автоматически, если стороны не уведомили друг друга письменно о том, что не хотят его продлевать. Или, если в контракте не предусмотрено другого варианта.

И напоследок, очень важный момент. Если хозяин решил продавать свое недвижимое имущество, а у арендатора есть действующий контракт на аренду, то он имеет право первым рассмотреть ценовое предложение хозяина. На практике так и складывается: вы своевременно оплачивали аренду, имеете хорошие отношения с собственником – вот вам и бонус. Зачем кого-то искать, если уже есть готовый клиент? Очень часто так же собственники делают хорошую скидку на часть выплаченной арендатором арендной платы. Например, прожили вы три года, исправно платили по 600 евро в месяц, итого за три года выходит внушительная сумма в 21600 евро. При успешных переговорах можно вполне согласовать скидку и засчитать, например, 10000 евро уплаченных из аренды в счет оплаты стоимости квартиры. Но еще раз акцентирую внимание, что такие случаи сугубо индивидуальны и вполне обсуждаемы.

Резюме. Собственники квартир с тщательностью подходят к выбору того, кому сдадут свое недвижимое имущество и это согласитесь, логично. А задача потенциального арендатора – не только произвести нормальное первое впечатление на хозяина либо на его представителя (риелтора), но и в дальнейших взаимоотношениях соответствовать этому впечатлению.

Тема аренды жилья крайне обширна и в одной статье просто невозможно раскрыть ее полностью. Поэтому мы будем возвращаться к ней, раскрывая более детально отдельные ее аспекты.

Так же буду рад вашим вопросам и комментариям, чтобы помочь сформировать первичное видение – чего же ждать от поисков аренды в Королевстве у моря.

Добавить комментарий

WhatsApp chat
%d такие блоггеры, как: